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错失黄金时代之十一:珠江实业、越秀地产45512019-10-10


  每个城市、每个企业都有属于自己的荣光。但过去的荣光,也许可以在年度大会上炫示于人,但照耀不到太远的未来。光圈的周长毕竟是有限的。

  90年代,北京的地产界曾经以广州开发商为师。但嘎然而止。突然有一天,老师们似乎都睡着了。他们都老了吗?

  珠江由西向东穿越羊城,注入南海。广州以珠江为名的企业不可胜数,以珠江为名的知名房地产企业,有两家,一为珠江投资,一为珠江实业。

  珠江投资是朱孟依1993年在广州创办的企业,它与同胞兄弟香港上市公司合生创展珠联璧合,90年代后期在广州纵横捭阖,写下中国地产最早的神话。华景新城、华南新城、珠江帝景是那时广州人排队抢买的楼盘。甚至还参建了广惠高速、广东IP宽带网。然后它来到北京,珠江骏景让北京人见识到了什么是商品房。只是珠江投资与合生创展合作开发的京津新城,过于超前,产业和城市配套跟不上,成了孤零零的一座鬼城,至今还没什么人气。

  攸克君前面写了合生创展,21世纪初期风头十足,但近10年被全面赶超,而朱孟依不为外界冷语所动,兀自按自己的节奏发展,仍然是一根甘蔗从头吃到尾,只求利润最大化。固然,从规模上说,合生创展是失去了黄金10年;但如果合生创展与珠江投资作为朱老农的企业合并计算,也有500亿左右的规模,而它们的净利润则要超过一批千亿级房企。

  珠江实业集团于1985年成立,1993年旗下珠江实业开发股份有限公司成为广州首家房地产上市公司(600684.SH)。不用说,这也是全国最早上市的房地产企业之一。

  从给城市留下的烙印来说,珠江实业毫无疑问是广州先行头牌之一。花园酒店、白云宾馆、世贸大厦、华侨新村、天河体育中心,塑造了广州城区最早的天际线,影响至今。而颐德公馆、珠江花城等楼盘也颇受好评。

  然而,进入21世纪后没多久,珠江实业迅速跌落。当珠江投资以及合生创展、恒大、富力纷纷迈开全国化拓展步伐时,珠江实业却谨小慎微,只是在长沙和海南等几个地方拿了几块地,其中海口五源河休闲度假区项目是2013年收购而来,5年过去还没开售。

  无论从哪个角度看,珠江实业都是家小型房地产企业。2010年-2017年,珠江实业营业收入从6.53亿元增至42.4亿元,同期净利润从1.32亿元增至3.6亿元。2016年,珠江实业销售额为37.75亿元,2017年为39.32亿元,2018年上半年为21.36亿元。房企200强都找不到它的名字。

  截至2017年底,珠江实业的土地待开发建筑面积为51.39万平方米,且均为合作开发项目。比较大的项目是位于清远的美林湖。虽然多年前就承认土地储备不足,是公司发展最大的掣肘,但这家企业最近七八年只在公开市场拿过两三块地。

  企业管理层长期的怠惰、不作为,令人匪夷所思。珠江实业至今还活着,也是个奇迹。2018年它连续三次换帅,什么也说明不了,董事长不是出事了,就是另找门路了。

  攸克君之前有个错觉,以为越秀地产是广州越秀区的区属企业。一查资料,成立于1984年的越秀地产,前身是由广州市住建办改制而来的广州城市建设开发总公司,乃堂堂市属国企。1992年12月就到香港上市了,是跟合生创展差不多同期上市的一批房企。

  越秀地产做的住宅小区不太记得,倒是听说过它1994年建的广州“白马服装市场”。今天虽然已显破败,当年可是一铺难求。

  2011年越秀地产开始全国化布局,时机尚佳。它与越秀房地产投资信托基金(2005年在香港上市)合作,在国内是个创新。有人说,越秀地产+地产基金的合作模式,是导致越秀地产敢于高成本出击的原因。这种指责过于牵强。复星旗下有多个地产投资基金,复地也没有凭借它们去四处抢地——如果它敢抢反倒好了。

  不幸的是,越秀地产确实是在2012年-2013年的阶段性高点,抢到了几个地王。2013年斥资201.24亿,在广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入7幅地块,其中就有3个地王。

  其中,2013年9月12日越秀地产以90.1亿总价拿下的精武路地块,楼面地价12617元/平方米,溢价率为28.7%,成为武汉历史上单价最高、总价最贵的“双料地王”。而蛰伏多年的武汉楼市是2015年才开始这一轮的上涨,越秀地产不堪重负,2017年将项目部分权益卖给了越秀房托,4年挣了4个亿。

  2013年5月23日,越秀地产以24.61亿元夺得广州海珠区南洲路1026号地块,楼面价超过3.6万元/平方米,创造广州地王新纪录。当时该地段新房才卖2.8万-3.1万元/平方米。这幅地王也是拖了好几年才开始建设。

  同年5月27日,越秀地产以16.08亿元抢得杭州余杭上园路住宅及商业用地,楼面价9600元/平方米,溢价率51.95%。

  攸克君在前面说过,凡是2009年拿了地王的房企,就会遇到2010-2011年的相对低点;2012-2013年拿了地王的房企,就会面临2014年的相对低点。房企老板不是神仙,难免拿到高价地,只要不超过财务底线,或者有大股东支持(如北辰实业之于北辰集团),撑一撑就过去了。

  但体量小又拿了几幅地王的,就难熬了,要么以时间换空间,耽误几年速度(还是北辰实业);要么忍痛亏本割让,如海航转让香港启德四幅地块亏了差不多10亿港元。

  越秀地产怎么应对?一个就是前面讲的,拖字诀,每个地王都拖几年。二是实在不行了,就卖给兄弟公司越秀房托,或引入合作伙伴。越秀地产2016年以60.1亿元在杭州拿的地王,也引入多家合作伙伴,自己只占三成多的股份。

  这样做,生存是没问题,但负债率上去了,现金流承压。2015年中报—2018年中报,越秀地产总负债分别为690.78亿元、815.16亿元、969.32亿元、1156.65亿元。其现金流在2011年—2015年连续5年为负,2016年转正,2017年又转负。

  但越秀地产的行动表明,只要你胆子大,虽然负债率高一些,利润率低一些,但规模是可以上去的。

  2016年越秀地产合同销售额302.5亿元,同比上升21.7%;2017年销售额408.7亿元,同比增长35%;2018年销售额577.83亿元,同比上升约41%。在两个排行榜都处于50多名的位置。但它跑赢了行业前50的平均增幅。

  越秀地产确实是慢了几拍,但毕竟它还是勇敢地跑出了舒适区,不过,外部的竞争如此残酷,稳定在50名左右尚且不易,何况它还想再往前挤挤——广州国企也该有个千亿级房企吧。

  比如,央企里头,中粮系地产板块起步很早,但一直发展缓慢,落后不是一步两步,体系内几条线还拧不到一块儿;鲁能地产90年代后期就夺颖而出,但整个2010年代好像睡着了,听不到什么声音,前两年显露出想奋起的势头,2015-2017年增长吓人,但2018年居然消失在两大排行榜上,原因表面看与广宇发展重组有关,实质是它重仓的海南楼市发生了重大变化。

  混合所有制企业,远洋集团(地产)早年盛名在外,活力洋溢,这七八年突然就掉队了,我们大致能猜出原因,但不想写;金地真正是以“稳”著称,连险资对其控股权的争夺都未能影响到管理层,但过于沉稳也让外界生出“金地是不是掉队了”的疑问,不过如果将金地商置合并计算,“大金地”则与华润置地持平。

  民营房企里头,世茂房地产一惊一乍的,455111.com一会儿令人惊喜,一会儿令人诧异,发展节奏似乎是跳着脚走路,而它过早地被北京市场边缘化是管理层的一个小小失误;富力地产2010年代因为商业地产持有过重迷惘过一段时间,好在这几年住宅销售赶上了几大步,并因为收购万达酒店而名气大噪;雅居乐早年也是“华南五虎”之一,由于沉浸于大盘模式不能自拔,放弃了很多一二线城市的机会,而海南清水湾这个贡献了10年的大粮仓因为海南限购忽然变得不确定起来。

  回顾一批中小型房企的发展,我们在说它们错失楼市黄金时代的时候,也深知,它们的表现是有很大差异的。有的创始人是理论大师、营销大师、意见领袖,却未能在实际中将自己的企业带领着走向卓越。有的房企四平八稳,真的是无所作为,如珠江实业;有的本欲拼力一搏,却突遭闷棍,如北辰实业(长沙地王);有的企业好像长期是在混日子,直到混不下去了,才向奶妈求救,如中华企业;还有的企业,有风险,踩黄线,让人捏把汗,但总体是想做点事,终于也为自己争得了一些空间,如越秀地产;有一批企业,既踩不准市场节奏,也让企业发展节奏失序,全因这些年房地产大势实在太好,是被行业带着走的。

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